大同市云岡區(qū)人民政府關于印發(fā)《大同市云岡區(qū)農村宅基地和集體建設用地使用權房地一體確權登記工作實施細則》的通知

云政發(fā)〔2023〕56號

大同市云岡區(qū)人民政府關于印發(fā)《大同市云岡區(qū)農村宅基地和集體建設用地使用權房地一體確權登記工作實施細則》的通知

開發(fā)區(qū)管委會，各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、街道，區(qū)人民政府各局、辦：

《大同市云岡區(qū)農村宅基地和集體建設用地使用權房地一體確權登記工作實施細則》通過向相關單位征求意見進行完善并取得合法性審查，經(jīng)區(qū)政府第四十二次常務會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請相關認真組織實施。

（此件公開發(fā)布）

大同市云岡區(qū)人民政府

2023年6月30日

大同市云岡區(qū)農村宅基地和集體建設用地使用權房地一體確權登記工作實施細則

為貫徹落實《中共中央國務院關于抓好“三農”領域重點工作確保如期實現(xiàn)全面小康的意見》（中農〔2020〕1號）文件精神，有序推進云岡區(qū)農村宅基地和集體建設用地使用權房地一體確權登記工作，特制定本實施細則。

一、確權登記基本原則

1．“身份合法、依法自愿”原則。以“農戶自愿申請、權屬來源合法、產(chǎn)權清晰無爭議、面積量算準確”為前提，權利人必須為本集體經(jīng)濟組織成員且符合宅基地申請條件，或非本集體經(jīng)濟組織成員但經(jīng)依法批準使用宅基地建房的，可申請宅基地使用權及地上房屋所有權登記。

2．“一戶一宅、面積法定”原則。農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積及房屋建筑面積不得超過規(guī)定標準。因繼承或受遺贈及其他合法途徑取得房屋所有權形成的“一戶多宅”，宅基地歸集體所有，宅基地使用權及地上房屋所有權依法依規(guī)登記。

3．“不變不換”原則。以未確權登記的宅基地和集體建設用地為工作重點，按照不動產(chǎn)統(tǒng)一登記要求，加快地籍調查，對符合登記條件的辦理房地一體不動產(chǎn)登記。堅持不變不換原則，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施前，依法核發(fā)的宅基地和集體建設用地使用權證書繼續(xù)有效，對有房地一體不動產(chǎn)登記需求的，完成地上房屋補充調查后辦理登記。

4．“權屬爭議調處”原則。充分調動基層力量，壓緊壓實鄉(xiāng)鎮(zhèn)村組工作責任，集體經(jīng)濟組織或者村民委員會、村民小組等集體土地所有權代表行使主體和基層群眾自治組織應充分發(fā)揮作用，積極引導農民參與農村不動產(chǎn)確權登記工作，并通過村民自治、基層調解等方式，參與解決權屬指界、登記申請資料收集、權屬糾紛，以及農民集體經(jīng)濟組織成員資格、分戶條件、宅基地取得時間認定和缺少權屬來源材料等疑難問題。

5．“實事求是，應發(fā)盡發(fā)”原則。正確認識和準確把握本區(qū)農村現(xiàn)狀，一切從實際出發(fā)，尊重歷史，按照實事求是、簡便易行、便民利民的工作思路，因地制宜、解放思想，積極妥善地處理歷史遺留問題，細化政策，只要滿足登記發(fā)證條件的，做到應發(fā)盡發(fā)。

二、確權登記范圍

（一）依法取得的農村宅基地和集體建設用地使用權；

（二）符合相關法律規(guī)定的農村宅基地和集體建設用地使用權；

（三）其他可以認定的，不違反法律基本原則的農村宅基地和集體建設用地使用權。

本次農村房地一體調查登記發(fā)證工作，涉及3個鄉(xiāng)41個村，其中口泉鄉(xiāng)22個村、西韓嶺鄉(xiāng)16個村、平旺鄉(xiāng)3個村。

三、確權登記工作目標

到2023年底，完成全區(qū)宅基地和集體建設用地及房屋登記資料清理整合，農村不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫基本建成，完成數(shù)據(jù)匯交。

四、確權登記工作依據(jù)

（一）法律法規(guī)

1．《中華人民共和國民法典》

2．《中華人民共和國土地管理法》

3．《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

4．《不動產(chǎn)登記暫行條例》（國務院令第656號）

5．《中華人民共和國土地管理法實施條例》（國務院令第743號）

6、《山西省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》

（二）政策文件

1．《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)〔1999〕39號）

2．《國家土地管理局確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》（［1995］國土［籍］字第26號）

3．《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》（國土資源部令第63號）

4．《國土資源部中央農村工作領導小組辦公室財政部農業(yè)部關于農村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》（國土資發(fā)〔2011〕178號）

5．《國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發(fā)證有關問題的通知》（國土資發(fā)〔2016〕191號）

6．《自然資源部關于加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》（自然資發(fā)〔2020〕84號）

7．《自然資源部辦公廳關于印發(fā)〈宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作問答〉的函》（自然資辦函［2020］1344號）

8．《國家發(fā)展改革委、財政部關于不動產(chǎn)登記收費標準等有關問題的通知》（發(fā)改價格規(guī)［2016］2559號）

9．《山西省自然資源廳關于加快推進農村不動產(chǎn)登記工作的通知》（晉自然資發(fā)〔2020〕18號）

10．《大同市人民政府辦公室關于全面開展農村宅基地和集體建設用地使用權不動產(chǎn)登記發(fā)證工作的通知》（同政辦函〔2019〕165號）

五、確權登記具體問題的處理

申請辦理農村宅基地和集體建設用地使用權確權登記發(fā)證工作的權利主體，原則上應為本集體經(jīng)濟組織成員。只對農村居民一處宅基地及房屋所有權進行登記，可由戶主代表戶口本上的家庭成員申請登記，家庭成員為該宅基地（使用權）和房屋（所有權）的共有人。登記申請書上應當載明全部共有人和共有性質，按份共有的還應當載明各共有人享有的份額。對宅基地及地上房屋是共同共有或按份共有，由申請人協(xié)商約定。

（一）“一戶多宅”問題

符合本區(qū)分戶建房條件未分戶，但未經(jīng)批準另行建房分開居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相關規(guī)劃，經(jīng)本農民集體經(jīng)濟組織或村民委員會同意并公告無異議或異議不成立的，可按規(guī)定補辦有關用地手續(xù)后，依法予以確權登記；未分開居住的，其實際使用的宅基地沒有超過分戶后建房用地合計面積標準的，依法按照實際使用面積予以確權登記。

對于因繼承或受遺贈取得房屋占用宅基地，形成“一戶多宅”的，可按規(guī)定確權登記，并在不動產(chǎn)登記簿和證書附記欄進行注記。

（二）“戶”的認定問題

“戶”原則上以公安部門戶籍登記信息為基礎，同時應當符合本區(qū)申請宅基地建房的條件。根據(jù)戶籍登記信息無法認定的，可參考本區(qū)農村集體土地家庭承包中承包集體土地的農戶情況，結合村民自治方式予以認定。

（三）宅基地超面積問題

根據(jù)《山西省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》規(guī)定如下：平原地區(qū)人均耕地在0．067公頃以下的，每戶住宅用地不得超過133平方米。人均耕地在0．067公頃以上的，在平川地上建住宅的，每戶不得超過200平方米；在山坡薄地上建住宅的，可適當放寬，但最多不得超過266平方米。

經(jīng)過批準建房占用宅基地的，按照批準面積予以確權登記，未履行批準手續(xù)建房占用宅基地的，按以下規(guī)定處理：1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，農民集體成員建房占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴大的，無論是否超過其后本區(qū)規(guī)定面積標準，均按實際使用面積予以確權登記。1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1987年《土地管理法》實施時止，農民集體成員建房占用的宅基地，超過本區(qū)規(guī)定面積標準的，超過面積按國家和本區(qū)有關規(guī)定處理的結果予以確權登記。1987年《土地管理法》實施后，農民集體經(jīng)濟組織成員建房占用的宅基地，符合規(guī)劃且超占部分在本區(qū)規(guī)定用地標準一倍以內的，在補辦相關用地手續(xù)后，依法對標準面積予以確權登記，超占面積在登記簿和證書附記欄中注明；超占部分在本區(qū)規(guī)定用地標準一倍或一倍以上的，不予確權登記。

歷史上接受轉讓、贈與房屋占用的宅基地超過本區(qū)規(guī)定面積標準的，按照轉讓、贈與行為發(fā)生時對宅基地超面積標準的政策規(guī)定，予以確權登記。

（四）非本農民集體成員合法取得的宅基地使用權問題

１．非本農民集體經(jīng)濟組織成員，因易地扶貧搬遷、地質災害防治、新農村建設、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準使用宅基地的，在退出原宅基地并注銷登記后，依法確定新建房屋占用的宅基地使用權，并辦理不動產(chǎn)登記。

２．非本農民集體經(jīng)濟組織成員（含城鎮(zhèn)居民），因繼承占用宅基地的，可按規(guī)定確權登記，在不動產(chǎn)登記簿及證書附記欄注記“該權利人為本農民集體經(jīng)濟組織原成員住宅的合法繼承人”。

3．1999年5月6日《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)〔1999〕39號）印發(fā)前，城鎮(zhèn)居民（含華僑）原在農村合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，經(jīng)公告無異議或異議不成立的，由該農民集體經(jīng)濟組織出具證明，可依法確權登記，在不動產(chǎn)登記簿及證書附記欄注記“該權利人為非本農民集體經(jīng)濟組織成員”。

“國辦發(fā)〔1999〕39號”文件印發(fā)后，城市居民違法占用宅基地建造房屋、購買農房的，不予登記。

（五）農村婦女和進城落戶農民的宅基地權益問題

１．農村婦女作為家庭成員，其宅基地權益應記載到不動產(chǎn)登記簿及權屬證書上。農村婦女因婚嫁離開原農民集體經(jīng)濟組織，取得新家庭宅基地使用權的，應依法予以確權登記，同時注銷其原宅基地使用權。

2．對原建房時為本集體經(jīng)濟組織成員，進城落戶后，其原合法取得的宅基地使用權應予以確權登記，在不動產(chǎn)登記簿及證書附記欄注記“該權利人原建房時為本集體經(jīng)濟組織成員”。

（六）農民集體經(jīng)濟組織成員之間轉讓、贈與、買賣宅基地上房屋問題

經(jīng)宅基地所有權人同意，在本集體經(jīng)濟組織內部向符合宅基地申請條件的農戶轉讓、贈與宅基地上房屋，導致宅基地使用權及房屋所有權發(fā)生轉移的，可以依法予以確權登記。轉讓、贈與宅基地，申請宅基地使用權及房屋所有權轉移登記的，參照《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第四十二條規(guī)定，提交不動產(chǎn)權屬證書或者其他權屬來源材料、集體內部轉讓、贈與協(xié)議等材料辦理登記。已經(jīng)依法審批登記的宅基地，本村村民之間可以買賣，符合“一戶一宅”等條件的可以辦理宅基地轉移登記。村民轉讓、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。已擁有一處宅基地，另購買集體土地上的房屋作為住宅的，只確權登記一處宅基地使用權。

（七）無規(guī)劃手續(xù)問題

對合法宅基地上房屋沒有符合規(guī)劃或建設相關材料的，位于大同市中心城區(qū)和城鎮(zhèn)開發(fā)邊界規(guī)劃區(qū)內的，出具規(guī)劃意見后辦理登記。位于大同市中心城區(qū)和城鎮(zhèn)開發(fā)邊界規(guī)劃區(qū)外且在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2008年1月1日）實施前建設的，在辦理登記時可不提交符合規(guī)劃或建設的相關材料；位于大同市中心城區(qū)和城鎮(zhèn)開發(fā)邊界規(guī)劃區(qū)外且在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施后建設的，由集體經(jīng)濟組織或者村民委員會公告15天無異議或者異議不成立，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核后，按照審核結果辦理登記。

（八）農村簡易房、臨時性建（構）筑物問題

農村簡易房等臨時性建（構）筑物，沒有符合規(guī)劃或者建設的相關材料，一般不予登記。

（九）空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的宅基地確權問題

《國家土地管理局確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》（［1995］國土［籍］字第26號）第五十二條規(guī)定，“空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的宅基地，不確定土地使用權?！?/p>

（十）同一宗宅基地上多個房屋屬于不同權利人問題

同一宗宅基地上多個房屋屬于不同權利人，申請辦理房地一體不動產(chǎn)登記的，應當區(qū)分不同情形進行處理：

１．屬于新型農村社區(qū)或多（高）層多戶農民公寓的，按照《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第四十三條，參照國有建設用地使用權及建筑物區(qū)分所有權的規(guī)定，辦理宅基地等集體土地上的建筑物區(qū)分所有權登記。

２．因繼承、分家析產(chǎn)等原因，造成房地權利主體不一致，若遺囑或者分家析產(chǎn)協(xié)議對宅基地作了明確分割，分割的宅基地經(jīng)本區(qū)自然資源主管部門認定符合不動產(chǎn)單元劃定標準，可以分別辦理登記；若遺囑或者分家析產(chǎn)協(xié)議對宅基地未作明確分割的，按照宅基地使用權共同共有辦理登記。

3．屬于存在民事糾紛的，待糾紛解決后予以確權登記。

（十一）利害關系人對確權登記結果有異議

利害關系人對宅基地和集體建設用地確權登記結果有異議的，可以按照《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第七十九條、八十條、八十二條的規(guī)定，申請更正登記、異議登記。對不動產(chǎn)登記結果有異議的，可以依法申請行政復議或提起訴訟。

（十二）沒有權屬來源材料的宅基地確權問題

對于沒有權屬來源材料的宅基地，應當查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由所在農民集體經(jīng)濟組織或村民委員會對宅基地使用權人、面積、四至范圍等進行確認后，公告30天無異議或異議不成立的，由所在農民集體經(jīng)濟組織或村委會出具證明，并經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準，屬于合法使用的，予以確權登記。

（十三）集體建設用地使用權確權問題

1987年《土地管理法》實施前，使用集體土地興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)和公共設施，經(jīng)所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核后，可依法確定使用單位集體建設用地使用權。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和其他經(jīng)依法批準用于非住宅建設的集體土地，至今仍繼續(xù)使用的，經(jīng)所在農民集體同意，報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核后，依法確定使用單位集體建設用地使用權。1987年《土地管理法》實施后，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)和公共設施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和其他經(jīng)依法批準用于非住宅建設的集體土地，應當依據(jù)縣級以上人民政府批準文件，確定使用單位集體建設用地使用權。

（十四）沒有權屬來源材料的集體建設用地確權問題

對于沒有權屬來源材料的集體建設用地，應當查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，認定屬于合法使用，經(jīng)所在農民集體經(jīng)濟組織或村民委員會同意，并公告30天無異議或者異議不成立的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報云岡區(qū)人民政府批準，予以確權登記。

（十五）辦理宅基地和集體建設用地登記需要繳納的費用

依據(jù)《國家發(fā)展改革委、財政部關于不動產(chǎn)登記收費標準等有關問題的通知》（發(fā)改價格規(guī)［2016］2559號）規(guī)定執(zhí)行。

（十六）其他相關問題

1．夫妻雙方一方是城鎮(zhèn)戶口，另一方是農村戶口，且在農村只有一處房屋的，可根據(jù)權利人要求辦理共有產(chǎn)權登記。

2．繼承、受遺贈的權利人，由村民委員會召集家庭所有成員，法律服務所見證（或律師見證、人民調解委員會調解），通過逐個詢問制作筆錄，在權利人達成一致意見的前提下，出具調解意見（協(xié)議）書，作為權利主體的資格證明材料。

3．宅基地批準使用后一直未辦理登記，若原批準使用人死亡的，可由現(xiàn)在的戶主申請登記或按照《繼承法》規(guī)定，宅基地上房屋可由繼承人繼承，因繼承房屋占用宅基地的，可按規(guī)定申請登記，并在不動產(chǎn)登記簿及證書附記欄中注記。

（十七）宅基地、集體建設用地及房屋有下列情形之一的，不予受理確權登記申請

1．違反法律、行政法規(guī)的；

2．存在尚未解決的權屬爭議的；

3．申請登記的不動產(chǎn)權利超過規(guī)定期限的；

4．法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。

對亂占耕地建房、違反生態(tài)保護紅線管控要求建房、城鎮(zhèn)居民非法購買宅基地、小產(chǎn)權房等，不得辦理登記，不得通過登記將違法用地合法化。

本細則自2023年7月1日起實施，有效期5年。